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律師揭秘：拆遷補償協議背后的陷阱有哪些？協議審查訣竅有哪些？

  • 發布時間：

    2019-11-12 16:59:00

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哪些陷阱在拆遷補償協議中經常出現，卻不易被察覺？

哪些陷阱在拆遷補償協議中經常出現，卻不易被察覺？
拆遷補償協議的審查小技巧有哪些？
簽了不合理的補償協議，不想妥協又該如何維權？

    上述問題是廣大拆遷戶經常向王有銀主任團隊律師提問的，此次，王有銀主任將結合以往辦案經驗和最高法的典型案例為大家進行解讀。

拆遷補償協議的陷阱有哪些？

1利用心理戰逼迫被拆遷人簽字

    在實際拆遷中，拆遷方常以政策作為擋箭牌，逼迫被拆遷人簽字。被拆遷人對相關法律規定并不了解的情況下，會選擇妥協。

    王有銀主任曾代理的深圳市一起案例中，拆遷方以拆遷者或拆遷者親屬中的公職人員的“飯碗”相要挾，不僅要求他們簽訂一些明顯不合理的拆遷協議，而且要求他們動員自己的親屬簽訂拆遷協議，否則即予以停薪、停職、調離等。

    王主任表示，當地政府下達的相關規范性文件是典型的“株連式”逼遷招式。最終，通過證據收集以及查處程序啟動成功幫助當事人獲得維權勝利。在這里王主任告誡廣大拆遷戶，拆遷方的口頭威脅與政策不等于法律，在遇到此類狀況時，一定果斷選擇維權。

2合同約定不夠具體明確

    合同約定不明的情況下，拆遷戶因不了解情況就簽字的情況非常多，這也造成了日后維權的難度。王有銀主任提示，拆遷補償協議的內容一定要具體明確，空白協議和內容約定不明確的協議不能簽字。

    根據實際維權的經驗，拆遷補償協議的主要內容包括補償方式、補償期限和違約責任等方面，拆遷戶在簽訂補償協議之前，一定要仔細審閱所簽的補償協議對下列條款是否有明確的規定。

（1）拆遷補償方式，貨幣補償金額及其支付期限；
（2）安置用房面積、標準和地點；
（3）產權調換房屋的差價支付方式和期限；
（4）搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限；
（5）搬遷補助費和臨時安置補助費或停產停業損失費發放標準和支付方式；
（6)  違約責任和爭議解決的方式。

3拆遷方未當場簽字蓋章合同被篡改
 
    拆遷方經常以需要將拆遷方簽好字的合同帶回蓋章為由，承諾會在簽字蓋章后將完整的協議交給拆遷戶，待協議交回拆遷戶手上時，這份經雙方簽字蓋章的合同條款可能跟自己當初簽訂的有所出入，補償標準條款已經被拆遷方修改。

    王有銀主任表示，當拆遷方提出此類要求時一定要謹慎對待，盡量要求當場簽字蓋章，然后將自己那份協議妥善保管。雙方在協商談判過程中，拆遷戶也可采取適當手段保留雙方口頭約定的證據。

4房屋評估有貓膩

    在評估過程中，每一個步驟都關系到評估結果，關系到拆遷戶的切身利益。在進行評估之前，拆遷戶一定要了解選定的評估機構是否是依法設立的，對要評估的事項是否有評估資質，進行評估的工作人員是否有評估證書。最后還要檢閱最終的評估報告單上是否有兩名以上評估師的親筆簽名。

    根據《國有土地上房屋征收評估辦法》規定，不管是整體評估還是分戶評估報告，都應當由負責房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產評估師簽字，并加蓋房地產評估機構公章。如果沒有相關評估師簽字或者只有一位評估師簽字，那么此次評估報告將無效。




簽了協議，還有反悔的機會！

合法的拆遷補償協議可以受到法律保護，簽了補償協議后，也可以有反悔的機會！以魏先生的案件為例，魏先生的房屋被納入拆遷范圍，由于補償協議不合理魏先生遲遲沒有答應。后為盡快施工，魏先生家600多平方米的建筑被認定為違章建筑。同時魏先生的妻子被逼迫簽訂了拆遷補償協議。

后來圣運律師代理了此案。分析案情時發現違法之處，并收集到了脅迫簽訂補償協議的證據，遂協助魏先生提起訴訟確認該份補償協議無效。在圣運律師的爭取下，魏先生從幾乎無補到獲得了百萬補償。

根據最高法意見，拆遷補償安置協議一般被認定為民事合同。按照過往判例，拆遷補償安置協議需要遵循《合同法》的規定。

王有銀主任提示，拆遷戶若想在不承擔違約責任的情況下，避免因簽訂的補償協議而承受財產損失，需要找到能夠判定該協議無效或可撤銷的法定事由，以此來確定合同無效。合同無效后便失去約束力，拆遷戶自然獲得爭取合理補償的機會。
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