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征地拆遷選安置房,調換比例一定是1:1嗎?

  • 發布時間:

    2020-06-29 09:44:47
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實踐中,有時會聽到房屋產權調換最低比例1:1的這種說法,而在選擇房屋產權調換時,有的拆遷戶卻發現調換比例并非1:1,這是怎么回事呢?

    實踐中,有時會聽到房屋產權調換“最低比例1:1”的這種說法,而在選擇房屋產權調換時,有的拆遷戶卻發現調換比例并非1:1,這是怎么回事呢?

    房屋產權調換比例到底怎么算?今天北京圣運律師事務所主任王有銀律師為你解讀這一問題。


01房屋產權調換比例一定是1:1嗎

    首先,大家要了解,國家的補償原則是如何規定的?!秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》第十九條規定,對被征收房屋價值的補償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。并且今年新實施的《土地管理法》也明確了不能降低被征收老百姓不降低原油生活水平的補償原則。

    從以上規定可以看出,對房屋征收的補償,國家要求做到公平、合理,補償價值不應低于被征收房屋的價值。我們常聽到的“房屋產權調換最低比例1:1”這個說法,一般而言指的是產權調換房屋價值不低于被征收房屋市場價值。并不是說在實際面積上一定要是1:1關系。


02有哪些房屋產權調換比例超過1:1

    在拆遷實踐中,確實會存在超過1:1的補償比例。一般有以下三種常見情況:

1、政府征收時,被征收房屋和安置房差價巨大


    若選擇產權調換時,沒有進行原地回遷,而且被征收房屋的價值與安置地點周邊房價存在較大的差價。這就決定了房屋產權調換的比例往往會高于1:1。
 
    譬如,有的安置小區比較偏遠,安置房價值與被征收房屋價值差距過大,那么產權調換就不能按照1:1來補償了,有的地區會按照1:2的比例置換才合理,即1平米置換2平米。具體置換比例拆遷戶可以查閱所在地區房屋安置有關通知進行了解。

2、地塊價值高,開發商來征收時給出高額補償

    比如某地區的某一黃金地塊,被開發商用于開發高價值的商業項目。那么開發商往往會開出較高的拆遷賠付比例,這種情況下,有時是需要拆遷戶和開發商進行談判的。

3、受地方規定影響

    譬如中陽縣人民政府關于印發《中陽縣人民醫院新建二期工程項目房屋征收實施方案》的通知中就指出房屋產權調換標準:主體建筑磚混結構一層按1:1.7調換,二層按1:1.3調換,三層及以上按1:1調換;磚拱結構一層按1:1.5調換。被征收房屋為單元住宅樓:按1:1.5調換。

    《武漢市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》的有關規定,征收個人住宅,建筑面積不足40平方米,且為被征收人唯一住房的,按照40平方米給予征收補償。拆遷戶可以查閱所在地區的有關實施方案進行了解。


03房屋產權調換比例小于1:1的情況


1、被征收房屋單價小于產權調換房屋單價

    實踐中有時會出現這種情況,若拆遷戶無錢補齊同等面積的房屋價值的差價,亦可選擇較小面積同等價值的產權調換房屋。

2、受地方性的調換面積規定的影響

    部分地區對房屋產權調換的面積做了上限規定,當被征收房屋面積超過規定上限,取得的產權調換房屋的面積就比原房屋面積小。以深圳市為例,《深圳市房屋征收與補償實施辦法(試行)》中,就有相應的上限限制情形。

    最后,北京圣運律師事務所主任王有銀律師提醒您,房屋產權調換比例的多少通常受房屋構造、面積、建造的時間、房屋所在的地理位置、當地政策規定等多因素影響,如遭遇復雜情況,建議及時咨詢專業拆遷律師,聽取專業法律建議維護自身合法權益。

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